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万通转型商业地产处于阵痛期一季度亏损约2

发布时间:2019-10-09 22:52:07

  万通转型商业地产处于阵痛期 一季度亏损约2300万_中心

  文|CBN 郑浩榕

  对于立志转型的万通地产(相关干货)而言,它正处在一个阵痛期。

  4月22日,万通地产公布了一季度财报,在2012年头三个月,万通实现营收1.23亿元,同比下降54.49%,亏损了约2300万元。

  净利润的下滑其实早就出现在了早前公布的2011年年报中:万通去年营业总收入为48.18亿元,同比增长了35%,但全年3.11亿元的净利润则同比减少了将近1/4。算起来,万通的净利率只有6.5%,远低于行业14%左右的平均水准。

  对于一季度亏损的原因,万通公司的解释是 公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少 ,万通地产董秘程晓晞对《第一财经周刊》称,这种亏损很正常,对公司不会产生什么影响。

  事实是,对于这家成立于1991年并已于2000年在A股上市的公司来说,多年以来的业绩并不如它的声名那样显赫,公众甚至更乐于关注原万通董事长冯仑又制造了什么新的概念。相比于高调的领导者,重心一向放在中高端住宅开发上的万通,采取的是 低风险、中速度 的策略,这使得它并不追求规模,而且更加看重财务安全。

  不过,这家公司却比同行更早地看到了行业走向。相较于2011年年初喊出 向商业地产进军 的其他房地产企业,万通和冯仑本人此前不仅已多次提出商业不动产将是趋势,还强调了要走商业地产的美国模式 在美国,这一模式的代表是铁狮门,它同时也是万通内部认定的标杆企业。

  为此,万通走出了试验性的一步。2009年3月,万通控股成为重建后的纽约世贸中心一号楼第一家签约商业租户,以1600万美元的首期租金租用4层楼建立中国中心。这其中包括了纽约市投资基金的300万美元融资。

  在这种被万通称为 轻资产 的模式中,开发商扮演的角色就是 导演+制片 在项目运作中,拿地、开发、运营将会被分成三个部分来操作:在拿地阶段,引入战略合作伙伴,实现股权合作的共同开发,以此降低自有资金投入;而在开发和建设阶段,引入私募基金、银团贷款或信托资金,开发商在这中间收取开发管理费;到了持有运营阶段,开发商负责对项目进行租赁和物业管理,收取管理费,这时候也可引入商用物业孵化资金来加强项目运营管理。最终,在租金和出租率保持稳定后,从而能够通过各种金融产品来吸引更多长期的投资。

  简单地说,就是PE投入不动产前期,而公募基金投入长期持有。在过去的几年,冯仑一直在提倡这种地产金融模式,但彼时受限于国内的金融环境,这个模式更多时候还是被当作一种概念。

  万通的实验从未间断。从2010年12月开始,万通先是与中金、中鑫嘉业天津商业等的联合体报价25.19亿获得了北京CBD核心区的地块,接着在2011年3月31日,又以15.5亿元拿下上海虹桥商务区核心区的一块地;加上之前在天津和杭州的储备,被外界普遍视为万通在商业物业发力的开始。而正是在获得上海地块的同一天,在位18年的冯仑宣布不再担任万通地产董事长,接任者是在万通地产总经理职位上干了16年的许立。

  尽管如此,冯仑仍是万通控股董事长,而万通控股持有万通地产51.16%的股份。冯仑当时表示自己将更加专心于大万通的战略发展与管理,万通控股未来的业务会定位于地产行业的直接投资和基金投资,目标是三年内海外整体上市。对于商业物业转型,冯仑也明确表示, 万通A股上市的公司将按新鸿基模式发展,而控股公司将按嘉德模式发展,成为中国的凯德置地。

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